부동산 간주임대료 이자율 연 2.9%로 급등…임대인 부담 늘어

부동산 간주임대료 이자율 연 2.9%로 급등…임대인 부담 늘어

 

기재부 '세제개편 후속 시행령 개정'
간주이자율 매년 개정..2.9%로 폭등
결과적으로 임대인 부담 상승

 정부가 3주택 이상 및 상가의 임대보증금에 과세할 때 적용되는 이자율을 현행 1.2%에서 2.9%로 상향하였습니다. 지난해 시중 은행의 정기예금 이자율이 오른 것을 반영한 것에 따른 결과입니다. 
기획재정부는 22일 '2022년 세제개편 후속 시행령 개정안 수정사항'을 발표하고 이같이 밝혔습니다.
정부는 지난해 세제개편 및 시행령에서 위임한 사항과 주요 제도개선 사항 등을 규정하기 위해 19개 시행규칙의 개정을 추진합니다.
입법예고, 부처 간 협의, 법제처 심사를 거쳐 오는 3월 공포·시행할 예정입니다.

3주택·상가 임대보증금 간주임대료 이자율 2.9%로 상향 조정

3주택 이상과 상가 임대사업자는 보증금의 일정 비율을 임대료로 간주해 수입금액에 산입해야 하는데, 이때 적용되는 이자율이 현행 연간 1.2%에서 2.9%로 대폭 인상됩니다.

이 이자율은 세금 과오납 등으로 인해 국세·관세를 환급할 때 계산하는 환급가산금에도 적용됩니다. 이에 따라 국세를 과오납해 환급받게 되는 경우, 가산되는 이자가 상당히 높아질 것으로 보입니다. 반대로 국세를 분납하거나 납부기한을 연장받게 될 때는 가산금에 이자율을 더해져 부담이 증가하게 됩니다.

정부는 통상 전년도 정기예금 평균 이자율과 최근 추세를 고려해 1년에 한 번 이자율을 조정하고 있습니다.
정정훈 조세총괄정책관은 "국민들에게 돌려받는 이자면서 또 정부가 부과해 받는 이자이다. 최근에는 워낙 저금리 시대여서 이자율이 1%대였는데, 지난해 금리가 가파르게 올랐던 점을 감안해 올해는 연 2.9%로 대폭 인상하고자 한다"고 설명했습니다.
주택의 경우 3주택 이상 보유자가 받은 주택 보증금 및 전세금, 상가의 경우 상가 보증금에 대해 과세합니다. 수입금액은 상가의 경우 보증금에 이자율을 곱해서, 주택은 보증금에 소형 주택인 3억원을 뺀 후 60%를 적용해 이자율을 곱합니다.

상가
이에 따라 보증금 2400만원에 월세 200만원인 상가의 경우, 수입금은 40만8000원(2400만원 × 이자율 인상 1.7%)이 늘어나게 됩니다. 이에 대한 세액 증가분은 연 1만4199원이 됩니다.
주택
주택은 전세보증금 3억원짜리 주택을 3개 보유한 사람이 모두 전세로 임대했을 경우, 수입금은 612만원(6억원 × 60% × 이자율 인상 1.7%)이 늘어납니다. 이에 대한 세액 증가액은 연 20만9304원입니다.

정 정책관은 "상가 임대는 사업소득으로 모든 보증금이 적용되나 전세의 경우 3주택을 초과하는 경우에만 적용되고, 소형주택을 다수 임대하는 경우도 간주임대료가 적용되지 않고 있습니다. 또 시장의 안정이나 부담 등을 고려해 소형을 제외한 3주택 이상에 대해선 보증금 전체가 아닌 60%만 적용하고 있다"며 "여러 장치가 마련돼있기 때문에 실질적으로 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라 생각한다"고 설명했습니다.
상향된 이자율은 이외 국세기본법을 준용한 규정에 모두 적용됩니다. 정부는 이자율 상향으로 인한 세수의 증감은 중립적일 것으로 판단하고 있습니다.
개정 규칙은 올해 1월1일부터 시행돼 내년 연말정산부터 적용됩니다.

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간주임대료에 관하여

세법에서는 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자에 대해 임대소득으로 보고 있습니다. 이를 간주임대료라 합니다.
세입자로부터 받은 전세금을 활용해 금융소득을 올렸을 것이라고 간주하는 것입니다.

전세의 임대소득세는 부부 합산 2주택까지 비과세 대상이고, 3주택 이상부터 과세 대상이 됩니다.
이때도 3억 원을 넘어가는 전세금에 대해서만 과세를 합니다.
2019년부터 2023년까지는 전세보증금에 대한 소득세를 계산할 때 40㎥이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 소형주택이라 하여 주택수에 포함시키지 않습니다. 참고로 소형주택의 기준시가는 취득 당시가 아닌 과세연도의 최종공시된 가격을 기준으로 삼기 때문에 매년 고시되는 주택공시가격을 알아야 합니다.
또한 다가구주택은 다른 세목과 달리 각 호별 면적 기분이 아닌 전체 면적을 기준으로 소형주택인지 여부를 따지게 되어 소형주택에 포함되기 어렵습니다.

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