전월세전환율 계산하기

전월세전환율 계산하기

전월세전환율이란

전세(임대보증금)을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율입니다. 보증금을 줄이고 일정비율만큼 월세로 전환해서 임대하는 방법입니다. 
전세에서 반전세, 월세로 전환이 가능한데요. 

전월세전환율은 주택임대차법 제7조의 제2호, 동법 시행령 제9조 제2항에 규정되어 있습니다. 이에 따르면 전월세전환율은 '한국은행에서 공시한 기준금리 + 연 2%'로 규정되어 있는데요. 현재는 기준금리가 연 0.5%, 개정 주택임대차법에 따라서 전월세전환율은 연 2.5%입니다.(2020년 9월 29일부터 시행)

이 이전에는 전월세전환율이 연 4%(연 0.5% + 3.5%) 이었습니다.

전월세전환율 계산

그러면 전월세전환율 계산 방법을 알아보겠습니다.

전월세전환율 = ( (월세 * 12개월) / (전세보증금 - 월세보증금) ) * 100

사례를 들면, 전세 5억에서 보증금 2억, 나머지 3억은 월세로 전환할 경우에는

월세 = 3억 * 2.5% / 12 = 625,000원

 

월세에서 전세로 전환

반대로 월세 50만원, 월세보증금 2천만원이라고 해보겠습니다.
위의 식에 따라 적용을하여 계산을 하면 전세보증금을 구할 수 있습니다.

전세보증금 = 월세보증금 + (월세 * 12)/ 전월세전환율 = 2천만 + (50만 * 12) / 2.5% = 26,000,000원

 

전월세전환율을 지키지 않을 경우?

주택임대차법 제 10조에 따르면, "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 규정되어 있습니다.
즉, 법정 전환율 연 2.5%보다 높은 전환율은 임차인에게 불리하니 그 계약은 무효가 될 수 있습니다.

즉, 전세전환율보다 더 많은 월세를 납부하고 있었다면, 그 초과분을 임대인에게 반환청구할 수 있습니다.
법대로 한다면 말이죠.

 

월세에서 전세로 계산방법

월세에서 전세로 전환할 때에는 전월세전환율을 지키지 않아도 됩니다.
주택임대차법에서는 전세에서 월세로 전환하는 것을 골자로 하고 있고 시장전환율(한국감정원에서 사용함)을 기준으로 당사자간에 합의하여 계약할 것을 권고하고 있지요. 따라서 위에서 월세에서 전세로 전환할 때 적용한 전월세전환율 계산식은 참고만 하는 것으로.

 

전세계약갱신청구권 행사 시에 전세에서 월세로 가능?

이런 경우가 있을 수도 있겠네요. 임차인이 전세계약갱신청구권을 사용하고 싶다고 하면서 추가적으로 전세를 반전세나 월세로 돌리고 싶다고 하는 경우 말입니다. 

이 때에는 전원세전환율 범위내에서 전세를 월세로 전환하여야 합니다. 
반대로 임대인이 전세를 월세로 전환하고 싶다는 경우에는 임차인의 동의가 있어야 합니다.

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전월세전환율 이외에 임차인에게 불리한 요구나 계약은 '주택임대차분쟁조정위원회'에 조정을 신청할 수 있습니다.
이 때에도 해결되지 않으면, 민사소송을 할 수 있습니다.

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